Wenn man ein Büro mietet, unterscheidet man grundsätzlich zwischen der Hauptfläche für direkte Büronutzung (Büroräume) und der Nebenfläche (Flure, WC, Teeküche).
In modernen Bürogebäuden werden vorwiegend die Mietflächenberechnung nach DIN 277 und die Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für Büroraum (MF-B) der GIF Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. angewandt.
Mietflächenberechnung nach DIN 277
Die Nettogrundfläche (NGF) ist die gesamte Grundfläche des Objektes.
Sie untergliedert sich in:
- Nutzfläche (NF) - Fläche, die der Nutzung des Bauwerks aufgrund seiner Zweckbestimmung dient,
diese wiederum unterscheidet man in:
- Hauptnutzfläche (HNF) - Teil der Nutzfläche, der den Nutzungsarten Büroarbeit, Aufenthalt, Produktion, Hand- und Maschinenarbeit, Experimente, Archiv, Lagern, Verteilen und Verkaufen, Bildung, Unterricht und Kultur, Heilen und Pflegen dient.
- Nebennutzfläche (NNF) - Teil der Nutzfläche, der als Sanitärräume, Garderoben, Abstellräume, Garagen und Stellplätze, Räume für zentrale Technik u. ä. genutzt wird.
- Funktionsfläche (FF) - Fläche, in der die betriebstechnischen Anlagen (z. B.: Heizungs- und Lüftungsanlagen, elektrische Stromversorgung, Fernmeldetechnik, Aufzugs- und Förderanlagen) untergebracht sind.
- Verkehrsfläche (VF) - Fläche, die dem Zugang zu den Räumen, dem Verkehr innerhalb des Gebäudes und dem Verlassen im Notfall dient.
Mietflächenberechnung nach GIF
Die Mietfläche ergibt sich aus den lichten Maßen zwischen den ortsgebundenen Wänden in Fußbodenhöhe, ohne Berücksichtigung von Sockelleisten, Schrammborden, etc.
Örtliche Einbauten oder Anbauten wie Heizkörper, Induktionsgeräte, etc. bleiben unberücksichtigt, nicht ortsgebundene (nicht tragende) Wände werden übermessen. Zur Mietfläche gehören alle Flächen, die dem exklusiven Nutzungsrecht des Mieters unterliegen, also beispielsweise Büro-, Besprechungs-, Archiv-, Lager-, Toiletten- und Putzräume, Teeküchen, Garderoben sowie die innerhalb der Mieteinheit liegenden Flure, Warte-und Aufzugsvorräume (Mietfläche 1).
Nutz- und Verkehrsflächen im Gebäude, die von mehreren Mietern gemeinschaftlich genutzt werden (Mietfläche 2), werden auf diese Mieter anteilig umgelegt.
Keine Mietflächen sind Räume, die der vertikalen Erschließung des Gebäudes dienen (z.B. Treppenläufe und -podeste, Fahrtreppen, Aufzugs- und Installationsschächte), Räume der allgemeinen betriebstechnischen Anlagen (z.B. Aufzugsmaschinenräume, Müll- und Zählerräume) sowie die Konstruktionsflächen der ortsgebundenen Wände und stützen.
